ITBI pago a maior: como pedir a restituição do imposto?
Você comprou um imóvel e pagou ITBI? Sabia que, dependendo da situação, pode ter direito à restituição de parte do valor pago? Entenda como funciona o cálculo do ITBI, quando pode ocorrer pagamento indevido e quais são os caminhos para buscar a devolução.
COMPRA DE IMÓVEIS
Comprar um imóvel envolve uma série de despesas, e uma delas é o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis). Como o imposto normalmente representa uma quantia significativa da operação, é importante verificar se o valor utilizado para calcular o tributo está correto.
Em determinadas situações, o contribuinte pode ter realizado o pagamento de um valor superior ao que efetivamente seria devido. Nesses casos, pode existir a possibilidade de solicitar a restituição do ITBI pago a maior.
O que é o ITBI?
O ITBI é um imposto municipal que incide, em regra, sobre a transmissão onerosa de imóveis e de determinados direitos relacionados a eles. Na prática, ele costuma aparecer durante a compra e venda de um imóvel e precisa ser considerado no planejamento financeiro da aquisição.
O ponto que merece atenção é justamente como o valor do imposto é calculado. A base de cálculo do ITBI não deve ser confundida automaticamente com o valor utilizado pelo Município para fins de IPTU.O Superior Tribunal de Justiça já definiu essa questão no Tema Repetitivo 1.113.
Como é calculada a base de cálculo do ITBI?
Um dos pontos mais importantes para entender a possibilidade de restituição é saber qual deve ser a base de cálculo do imposto. De acordo com o entendimento firmado pelo STJ, a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. Isso significa que o cálculo não está necessariamente vinculado ao valor utilizado para o IPTU.
Além disso, o STJ estabeleceu que o valor da transação declarado pelo contribuinte possui presunção de que corresponde ao valor de mercado do imóvel. Caso o Município entenda que o valor declarado não corresponde à realidade, não pode simplesmente substituir esse valor por uma quantia previamente estabelecida de maneira unilateral. É necessário observar o procedimento previsto no art. 148 do Código Tributário Nacional.
E o chamado "valor de referência"?
Esse é um ponto que merece atenção. Alguns Municípios utilizam sistemas ou parâmetros próprios para estabelecer previamente valores para os imóveis.
Entretanto, o STJ decidiu que o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI utilizando exclusivamente um valor de referência estabelecido unilateralmente pelo próprio Fisco.
Portanto, não basta simplesmente afirmar que determinado imóvel possui um valor de referência e utilizá-lo automaticamente como base do imposto. É necessário analisar as circunstâncias concretas da transmissão e o valor do imóvel em condições normais de mercado.
Quando o ITBI pode ter sido pago a maior?
Existem diferentes situações que podem justificar uma análise do imposto. Um exemplo é quando o contribuinte realiza uma operação por determinado valor e o Município utiliza uma base de cálculo superior sem observar adequadamente os critérios aplicáveis.
Também podem existir situações de erro no cálculo do imposto, aplicação incorreta da alíquota ou outros equívocos relacionados ao pagamento.
O próprio Código Tributário Nacional prevê o direito à restituição quando houver cobrança ou pagamento de tributo indevido ou maior que o devido, inclusive em situações de erro na determinação da alíquota ou no cálculo do montante devido.
Por isso, ter pago o ITBI não significa necessariamente que o valor recolhido esteja correto.
É possível analisar a documentação da operação e verificar se existe diferença entre o que foi efetivamente pago e o que seria devido.
Como saber se paguei ITBI a maior?
Uma análise pode começar pela comparação entre os documentos relacionados à compra do imóvel e o valor utilizado pelo Município para calcular o imposto.
Entre os documentos que podem ser relevantes estão:
contrato de compra e venda;
escritura pública, quando houver;
matrícula do imóvel;
guia de recolhimento do ITBI;
comprovante de pagamento;
documento que indique a base de cálculo utilizada pelo Município;
informações sobre o valor da negociação;
documentos relacionados às características do imóvel.
A análise deve considerar o caso concreto, porque não existe uma fórmula que permita afirmar, apenas olhando para o valor do IPTU ou para o preço de compra, que sempre haverá direito à restituição.
Como pedir a restituição do ITBI pago a maior?
Quando identificada uma cobrança ou um pagamento indevido, o contribuinte pode buscar a restituição do valor correspondente. O primeiro caminho pode ser administrativo, mediante requerimento perante o Município responsável pela cobrança.
Caso o pedido administrativo seja negado, dependendo das circunstâncias do caso, pode existir a possibilidade de buscar a restituição judicialmente.
A estratégia adequada depende da legislação municipal aplicável e das características específicas da operação.
Existe prazo para pedir a restituição?
Sim.
O Código Tributário Nacional estabelece, no art. 168, que o direito de pleitear a restituição, nas hipóteses previstas nos incisos I e II do art. 165, extingue-se após cinco anos, contados da data da extinção do crédito tributário.
Isso significa que não é recomendável deixar a análise para muito tempo depois. Se você acredita que pagou ITBI indevidamente, vale reunir a documentação e verificar a situação quanto antes.
Importante: a aplicação do prazo e a definição do termo inicial devem ser analisadas de acordo com as circunstâncias concretas do caso.
Exemplo: como pode ocorrer o pagamento a maior?
Imagine que uma pessoa compre um imóvel por R$ 400 mil. Ao calcular o ITBI, o Município utiliza uma base de cálculo de R$ 500 mil, fazendo com que o comprador recolha o imposto sobre uma quantia superior àquela que deveria ser considerada.
Nesse cenário, não significa automaticamente que exista um valor a restituir. É necessário analisar por que o Município utilizou aquela base de cálculo, quais critérios foram empregados e se o valor considerado corresponde efetivamente ao valor do imóvel em condições normais de mercado.
Se for constatado que houve cobrança indevida, poderá ser possível discutir a restituição da diferença. Esse exemplo demonstra por que simplesmente comparar o valor da compra com o valor do imposto não é suficiente: é necessário fazer uma análise jurídica e documental da operação.
Vale a pena revisar o ITBI depois da compra do imóvel?
Em determinadas situações, sim. O pagamento do ITBI costuma ser tratado como mais uma etapa burocrática da compra do imóvel, e muitas pessoas simplesmente pagam a guia para conseguir prosseguir com a transferência. Porém, o valor do imposto pode ser relevante financeiramente.
Uma análise posterior pode verificar:
qual foi a base de cálculo utilizada;
qual foi o valor declarado na operação;
qual foi o valor efetivamente pago;
qual alíquota foi aplicada;
se houve algum erro no cálculo;
se a base utilizada pelo Município está de acordo com os critérios jurídicos aplicáveis;
e se existe possibilidade de restituição.
O Tema 1.113 do STJ tornou ainda mais importante a análise da forma como a base de cálculo do ITBI foi determinada.
Precisa de uma análise do ITBI?
Se você comprou um imóvel e tem dúvidas sobre o valor pago de ITBI, é possível realizar uma análise da documentação da operação para verificar se o cálculo foi realizado corretamente.
Uma análise jurídica pode identificar possíveis inconsistências na cobrança e avaliar a existência de valores que eventualmente possam ser recuperados. Antes de solicitar uma restituição, porém, é fundamental verificar a documentação e as regras aplicáveis ao Município responsável pela cobrança.
Conclusão
O ITBI é uma despesa importante na aquisição de um imóvel, mas o simples fato de o Município ter emitido uma guia não significa que o valor cobrado esteja necessariamente correto. O entendimento firmado pelo STJ no Tema 1.113 estabeleceu parâmetros importantes para a definição da base de cálculo do imposto, inclusive afastando a possibilidade de utilização automática de um valor de referência unilateralmente estabelecido pelo Município.
Por isso, quem realizou uma compra de imóvel pode se beneficiar de uma revisão do cálculo do ITBI, especialmente quando houver dúvidas sobre a base utilizada ou sobre o valor efetivamente recolhido.
Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando a legislação municipal e os documentos da operação.