O que é usucapião
Usucapião é a forma de adquirir a propriedade de um bem pela posse prolongada, contínua e sem oposição, exercida com intenção de dono pelo tempo que a lei exige. Quando os requisitos estão presentes, a usucapião permite registrar o imóvel em nome de quem o possui.
É uma das ferramentas da regularização de imóveis e costuma ser avaliada quando não existe outro caminho para obter a escritura, por exemplo porque o antigo proprietário não é localizado.
Requisitos analisados
- Tempo de posse, que varia conforme a modalidade.
- Posse mansa e pacífica, sem oposição do proprietário ou de terceiros.
- Posse contínua, sem interrupções.
- Intenção de dono: a posse não pode decorrer de aluguel, empréstimo ou simples permissão.
- Requisitos próprios de cada modalidade, como a área do imóvel, o uso para moradia ou a existência de justo título.
Modalidades mais comuns
- Extraordinária: em regra, 15 anos de posse, prazo que pode ser reduzido para 10 anos quando o imóvel é usado como moradia ou recebeu obras ou serviços produtivos. Dispensa justo título e boa-fé.
- Ordinária: em regra, 10 anos de posse, com justo título e boa-fé.
- Especial urbana: 5 anos de posse, para imóvel urbano de até 250 m² usado como moradia, por quem não é proprietário de outro imóvel.
- Familiar: 2 anos, em situação específica de abandono do lar por ex-cônjuge ou ex-companheiro, com regras próprias.
Saber qual modalidade se aplica é o primeiro passo da análise, porque cada uma tem prazos e exigências diferentes.
Judicial ou extrajudicial
Desde 2016, a usucapião também pode ser processada diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, a chamada usucapião extrajudicial, prevista no art. 216-A da Lei de Registros Públicos. O procedimento exige, entre outros documentos, ata notarial, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, certidões e a representação por advogado.
Quando há oposição, falta de documentos ou outros impedimentos, o caminho é a ação judicial. A escolha considera os documentos disponíveis, o tempo e as particularidades de cada caso.